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患精神疾病的人签订的房屋买卖合同有效吗?|天津房产律师

作者:天津尚斌律师团时间:2021-08-25 16:12:16

天津尚斌律师团队提醒:在与自然人进行重大交易时,一定要注意确认当事人的年龄、精神状态等信息,对容易产生纠纷的事项可通过录音、录像、图片等方式留取证据,尽量避免您的财产受到损失。


案情简介:

于小姐是天津市河北区xx房屋权利人。

2019年4月1日,于小姐作为出售方(甲方)与张先生作为买受方(乙方)、天津某房产中介公司作为居间方(丙方)签订《房产交易合同》,约定乙方购买甲方所有的坐落天津市河北区xx房屋。建筑面积128.96平方米。房屋成交价为369万元,乙方于签订本合同之时向甲方支付定金73万元。同时合同还对双方其他相关权利义务进行了约定。

同日,甲方与乙方又签订两份《补充协议》,其中一份协议约定买卖双方友好协商,该房产定金为73万元,先支付定金5万元,剩余68万元于甲方取得天津市不动产权证后清尾款前1-2日内一次性支付于小姐。

2019年5月29日,于小姐将张先生交付的50000元定金以银行转账方式退回张先生账户内。现于小姐向法院起诉,以自己患有严重的精神疾病,父亲作为于小姐的法定代理人对于小姐签订房产交易合同的行为不认可亦未追认为由,要求确认《房产交易合同》无效。



审理过程:

案件审理过程中,于小姐的父亲于先生作为申请人,到法院申请认定于小姐为限制民事行为能力。法院于2019年4月16日立案后,委托天津市津实司法鉴定中心对于小姐的行为能力进行鉴定,并出具司法鉴定意见书,结论为于小姐目前为限制民事行为能力人。据此,本院根据河北区人民法院的民事判决书认定:于小姐为限制民事行为能力人并指定于先生于小姐的监护人。

庭审中,于小姐的法定代理人于先生表示原、被告签订合同时,于小姐的父亲和妹妹均在场,并且于先生当时已作出不同意买卖的意思表示。 

对此,二被告均表示于先生所述不符合事实,当时所有在场人员包括于先生、于小姐经多次和二被告协商后,于小姐签订了《房产交易合同》。

被告张先生辩称,不同意原告的诉请。2019年4月1日晚,于小姐的妹妹带领我们去于小姐家签的合同,当时于小姐的父亲在场,于小姐及其父亲都知道房屋买卖的事宜,于小姐思路清晰,甚至流利地背出了卡号,但被告张先生未提交证据。

被告房产中介公司辩称,请求驳回原告的诉请,原告诉状陈述不属实也不完整。前期签合同之前我公司与原告于小姐一家均进行了沟通,原告的妹妹带领二被告到于小姐住所签订的合同。在场的人除原、被告以外还有于小姐的父亲,所有人均认可合同内容,最终达成了交易。

被告房产中介公司为证明其主张,提交了于小姐的父亲与工作人员的通话录音,证明签订合同前,被告房产中介公司和原告本人及其父亲、妹妹进行了多次沟通,内容涉及成交价格、带看房屋、合同签订、税费承担等交易细节,以及2019年4月19日于小姐的父亲明确表示不再出售涉案房屋。


原告于先生提交证据:

证据一、2018年12月25日至2019年4月22日原告于小姐天津市公安局安康医院门诊就医收费票据复印件7张,证明自己患精神疾病,期间无法辨认自己的行为;

证据二、于小姐的《中华人民共和国残疾人证》,证明中国残疾人联合会于2014年4月25日将于小姐评定为二级精神残疾,并指定老于为其监护人;

证据三、看护管理记录手册,证明于先生在2019年1月4日被天津市河北区人民政府某街道办事处指定为于小姐的监护人;

证据四、天津市津实司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书和天津市河北区人民法院的民事判决书,证明于小姐被依法宣告为限制民事行为能力人并由老于担任于小姐的监护人。于小姐不能完全辨认自己的权利义务,不能做出完整的意思表示,不能全面、有效地保护自己的合法权益;

证据五、《房产交易合同》及补充协议,证明原、被告在2019年4月1日签订了《房产交易合同》以及该份合同及补充协议均由于小姐一人签字,无监护人于先生的签字确认;

证据六、天津市不动产登记簿查询证明以及天津市不动产登记资料查询结果,证明于小姐名下仅有一套房产即河北区xx房屋,于先生名下无房产;

证据七、于小姐的银行流水,证明原告已将被告张先生转账给原告的购房定金50000元退还给被告张先生的事实。


法院审理结果:

法院查明的事实,二被告在原告于小姐的妹妹的带领下到原告家中协商房屋买卖事宜,在原告的监护人及原告妹妹均在场的情况下,原告与二被告签订了《房产交易合同》,应推定原告的监护人明知并认可原告的行为。现原告的法定代理人提出其年老,无法阻止原告行为的理由,与常理不符,且未提交证据证明,考虑到被告房产中介公司提交的电话录音和房屋交易价格未明显低于市场价格等因素,本院对原告的主张不予认可。原告与二被告于2019年4月1日签订的《房产交易合同》应属有效。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十七条、第六十条之规定,判决如下:

驳回原告于小姐的诉讼请求。

 

法条链接:

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第四十七条 限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。

相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。


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