律师解答：暴雨导致房屋漏水，积水进地库导致车辆损毁，物业需要赔偿吗？

入伏以来，各地暴雨接踵而至，防汛防涝的新闻引人关注，除了道路积水，行人遇险、城市排水系统瘫痪、群众受灾等这种公共灾害以外，还有一种伤害是购房者比较关注的，那就是暴雨过后，房屋漏水或者被淹，地下车库进水汽车损毁等财物受到损失的状况，谁该为业主的损失买单呢？

天津经济广播 安居置业节目

主持人：

一般来讲因天灾造成的损失，属于不可抗力。但也有一些损失，原本是可以避免的，在这种情况下，应有人对业主的损失进行赔偿。一旦房屋渗水、漏水造成的损失，由谁承担？

尚斌律师解答：

暴雨造成屋顶漏水、墙壁渗水等现象，给业主带来损失，是最为常见的纠纷。

质保期内找开发商，质保期外可使用维修资金维修。

住宅作为一种产品，也有质保期，按照《建设工程质量管理条例》的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。也就是说，如果业主在房屋保修期内，因为漏水、渗水造成财产损失，可以找开发商索赔追责。

如果已经超过保修期，楼顶维修便属于公共部分，出现漏水问题，业主可以申请启动房屋维修基金维修。这种漏水现象并不是人为故意造成的，没有侵权人，属于自然现象，因此已经造成的损失只能由业主自己承担。

主持人：

暴雨造成积水倒灌进入车库，造成车辆损毁。该由谁来负责？

尚斌律师解答：

首先要找到事故原因，才能认定该由谁承担责任。要界定是否属于开发商责任，主要看小区及地下车库的排水系统是否按照国家标准建设，排水设计、施工是否规范。如果是因为开发商在建时，地下车库排水设计或施工不当，造成使用过程中出现排水问题，造成了财产损失的结果，那么业主可根据相关法律，要求开发商承担一定赔偿责任。

其次，对于物业公司在突发自然灾害中的职责，法律上无强制规定，这主要依据业主与物业方签订的《物业服务合同》，据此判定物管是否尽到应尽职责，如果物管有明显的失职行为，可追究责任。如果物管在已经尽到职责的情况下，仍无法避免损失发生，则不需要承担责任。

主持人：

暴雨发生后，往往是房屋漏水等物业纠纷的高发期。在业主起诉的案例中，物业公司以暴雨属于不可抗力作为抗辩，那么这个抗辩理由成立吗？

尚斌律师解答：

暴雨发生后，一般都是业主与物业纠纷发生的高发期。很多业主认为，业主需承担部分责任，而物业公司则认为，暴雨属于不可抗力。

《民法典》第180条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

特大暴雨本身属于一种外来因素，但在下雨过程中，物业公司作为专业的物业管理部门，如果有天气预报及政府部门的预警，对雨季可能发生的危及业主利益的情形应当可以预见的，当事人能够预见而由于疏忽没有预见，或者是未尽最大努力加以防止，以不可抗力作为抗辩不能成立。

物业公司应制定突发事故应急预案，在此类事故可能发生时，及时通知业主做好安全防范工作，例如在可能发生暴雨时，通知业主将停放在地下车库的车移至安全位置等，从而减少或防止业主财物损毁的情况。只要物业公司已经按照法律及合同约定尽到了相应的责任和义务，法院一般不会支持业主要求物业公司在事故发生后承担赔偿责任的主张。